業(yè)主維權(quán),質(zhì)量問題,逾期辦證

文章導(dǎo)讀：辛辛苦苦攢錢買的期房，可是到了收房時(shí)確遇到變更規(guī)劃、樓不對板、質(zhì)量問題等一堆煩心事，開發(fā)商交付不符合法定交房條件的房屋，購房者如何維權(quán)？法定的交房條件是什么？
 
開發(fā)商交付不符合法定交房條件的房屋構(gòu)成違約
開發(fā)商按合同約定條件按期交房，卻無竣工驗(yàn)收合格相關(guān)證明，能否不再承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任？讓我們帶著這個(gè)問題先看一個(gè)案例。    
2016年10月31日，唐某與一開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議，約定唐某購買一總價(jià)為112萬余元的商品房，出賣人應(yīng)在2018年11月30日前交房，交付應(yīng)符合兩個(gè)條件：1.取得規(guī)劃驗(yàn)收合格證；2.有資質(zhì)的房屋測繪機(jī)構(gòu)出具的該商品房面積實(shí)測報(bào)告書。逾期交房將按約定向買受人支付違約金。
2018年11月5日，開發(fā)商取得房屋建筑面積測繪成果報(bào)告，當(dāng)月27日，取得規(guī)劃驗(yàn)收合格證。當(dāng)月24日，開發(fā)商在報(bào)紙上刊登交房公告，并在30日通知唐某收房，但唐某以小區(qū)綠化、道路不符合合同約定等拒絕收房。雙方協(xié)商不成，繼而成訟。
開發(fā)商表示已按合同約定交房并不違約
法庭審理中，開發(fā)商表示已按要求對道路進(jìn)行整改，唐某以小區(qū)綠地被隔離等理由拒絕收房不符合雙方約定，且綠化被隔離等因素并不影響唐某行使實(shí)際居住的功能。該案中開發(fā)商在2018年11月30日前已經(jīng)取得規(guī)劃驗(yàn)收合格證和商品房面積實(shí)測報(bào)告書，并按時(shí)通知唐某收房，因此開發(fā)商不存在延期交房的事實(shí)。
法院判決開發(fā)商違約
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，我國相關(guān)法律和行政法規(guī)已明確，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；交付使用的商品房應(yīng)當(dāng)經(jīng)過竣工驗(yàn)收合格并已在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門辦理工程竣工驗(yàn)收備案，而此案中開發(fā)商是直至2019年7月4日才完成竣工驗(yàn)收備案。因此開發(fā)商雖符合約定交付條件而未經(jīng)過竣工驗(yàn)收合格，仍構(gòu)成逾期交付，應(yīng)按約定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)付違約金。
 
律師分析
依據(jù)我國建筑法等相關(guān)法律的強(qiáng)制性規(guī)定，商品房交付使用的法定條件是工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收為合格。
因此，合同約定的交房條件，實(shí)際上還應(yīng)符合上述法定條件。合同約定的交房條件未明確上述法定條件的，即使具備約定的交房條件，業(yè)主仍可以房屋未經(jīng)驗(yàn)收合格為由拒絕收房。
我國《建筑法》規(guī)定，建筑工程竣工驗(yàn)收合格后，方可交付使用；我國《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》也規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；我國《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品房住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》還明確，交付使用的商品房應(yīng)當(dāng)經(jīng)過竣工驗(yàn)收合格并已在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門辦理工程竣工驗(yàn)收備案。
該案中，雖案涉《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議未以竣工驗(yàn)收作為交付條件，但依據(jù)上述相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，工程竣工驗(yàn)收合格是法定、強(qiáng)制性條件，即使未約定，但對購房者來說，未達(dá)到商品房交付法定條件的，就可拒絕接收商品房，由此所產(chǎn)生的法律后果由開發(fā)商承擔(dān)，造成逾期交房的有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，符合法定和約定的條件時(shí)，還可依法或依約解除合同等。????
 
什么是法定交房條件？
1、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。
2、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》
第十七條　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。
3、《 商品房銷售管理辦法》
第三十條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
 
京云房產(chǎn)律師團(tuán)提示
發(fā)生糾紛走法律程序的話，只有在相關(guān)事實(shí)清楚，相關(guān)訴訟請求有法律依據(jù)的情況下才會(huì)獲得法院支持。是否達(dá)到交房條件的認(rèn)定、證據(jù)的搜集、法律的適用、違約金的計(jì)算等技術(shù)性較強(qiáng)，建議聘請專業(yè)律師維護(hù)自己的合法權(quán)益，律師會(huì)根據(jù)具體情況給您相應(yīng)的建議，為您的房產(chǎn)交易保駕護(hù)航。切勿盲目維權(quán)浪費(fèi)訴權(quán)，讓自己的既得利益蒙受損失。

本文編輯：京云房產(chǎn)律師團(tuán) 孟濤
 
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