沒到交房條件就收房，還能主張開發(fā)商違約嗎？

京云律師事務(wù)所

2019-11-13 11:04:31

【摘要】關(guān)鍵詞：逾期交房維權(quán),房屋質(zhì)量問題維權(quán),業(yè)主維權(quán) 一、基本案情 2015年，李女士在廣東省XX市購買了一套期房，總價款55萬元，簽訂合同和支付房款之后，李女士就安心等待收房，但是在房屋

關(guān)鍵詞：逾期交房維權(quán),房屋質(zhì)量問題維權(quán),業(yè)主維權(quán)
一、基本案情
2015年，李女士在廣東省XX市購買了一套期房，總價款55萬元，簽訂合同和支付房款之后，李女士就安心等待收房，但是在房屋建設(shè)過程中，業(yè)主們漸漸發(fā)現(xiàn)，即將交房的小區(qū)出現(xiàn)了種種不盡如人意的質(zhì)量問題，而且直到2016年6月30日，也就是合同約定的交房時間，開發(fā)商XX公司也沒有通過竣工驗(yàn)收。李女士早早與裝修公司簽訂了裝修合同，如果不按期收房，就面臨了違約，需要支付違約金的局面，因此李女士只好先辦理了收房手續(xù)，對房屋進(jìn)行了裝修。
二、爭議焦點(diǎn)
現(xiàn)在李女士想主張開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，支付逾期交房、逾期辦證的違約金，并履行交付合格房屋的合同義務(wù)。但是開發(fā)商XX公司認(rèn)為，其已經(jīng)按合同約定交付期間，將商品房交付給李女士使用，合同目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，開發(fā)商不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
三、律師解析
1.商品房是否具備交付使用條件？
（1）京云房產(chǎn)律師團(tuán)了解到，在李女士與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同里約定，房屋的交付條件是房屋經(jīng)過驗(yàn)收合格。但合同中雙方?jīng)]有具體約定驗(yàn)收主體及具體如何驗(yàn)收。
（2）開發(fā)商公司主張房屋經(jīng)業(yè)主方、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、勘察等單位驗(yàn)收合格即符合交付條件，不需要必須經(jīng)行政部門備案。這種說法符合法律規(guī)定嗎？
（3）根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十九條規(guī)定，建設(shè)行政主管部門等行政部門發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收過程中，有違反國家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗(yàn)收。
（4）根據(jù)《房屋建筑和市政工程基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理辦法》第八條規(guī)定，備案機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收過程中有違反國家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)在收到竣工驗(yàn)收備案文件15日內(nèi)，責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗(yàn)收。
（5）從上述法律規(guī)定可以看出，備案是竣工驗(yàn)收的最后一個環(huán)節(jié)，主管部門通過該環(huán)節(jié)對建設(shè)工程進(jìn)行再次監(jiān)督，以保證竣工驗(yàn)收是真實(shí)的、符合國家規(guī)定的相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的，因此，取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表，是證明該工程經(jīng)過驗(yàn)收合格的重要依據(jù)。
（6）在李女士的這起糾紛中，商品房沒有辦理工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，可以定性為該商品房并不具備法律規(guī)定的交付條件。
2.開發(fā)商公司是否應(yīng)承擔(dān)逾期交房的責(zé)任？
2016年8月7日，李女士簽署了《房屋驗(yàn)收交接表》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，對該商品房進(jìn)行裝修使用，李女士的行為構(gòu)成了事實(shí)上的交付，同時其在交接時沒有進(jìn)行補(bǔ)充約定，也應(yīng)視為李女士同意變更交付條件的約定，即使該交付不能完全產(chǎn)生符合法律規(guī)定的交付效果，也不能否定李女士已經(jīng)接收商品房并裝修入住的事實(shí)，因此，李女士接收房屋之后再想依據(jù)合同約定，主張逾期交房違約金，就不再有法律上的依據(jù)。
但是，開發(fā)商不承擔(dān)逾期交房的責(zé)任，不代表可以免除開發(fā)商完善商品房交付條件的義務(wù)，也就是開發(fā)商應(yīng)及時辦理竣工驗(yàn)收備案手續(xù)。
3.開發(fā)商公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任？
按照雙方簽訂的《商品房買賣合同》的約定，開發(fā)商公司應(yīng)在商品房交付使用后90日內(nèi)辦理權(quán)屬登記。李業(yè)彩已接收使用商品房，但開發(fā)商公司至今未能辦理涉案商品房的竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，致使涉案商品房不能辦理權(quán)屬登記，因此開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。
四、律師建議
1.京云房產(chǎn)律師認(rèn)為，簽訂購房合同時應(yīng)將交房條件和違約責(zé)任盡可能約定的清晰明確。
2.如果未達(dá)到交房條件不要輕易接收房屋，如果不得已要接收房屋，注意在兩書一表上寫明接收的情形及雙方的補(bǔ)充約定，以免由于輕易簽字，致使間接放棄了自己的法定權(quán)利。
3.未達(dá)到交房條件的房屋，開發(fā)商即便不再承擔(dān)交房的違約責(zé)任，但仍有繼續(xù)履行合同其他約定的義務(wù)，包括使房屋達(dá)到約定的狀態(tài)，以及按照約定辦理產(chǎn)權(quán)證等。

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