京云房產(chǎn)律師團(tuán) 給成都商品房質(zhì)量問題小區(qū)業(yè)主的維權(quán)方案

京云律師事務(wù)所

2019-11-04 15:26:27

【摘要】中國(guó)業(yè)主維權(quán)網(wǎng)文章導(dǎo)讀：商品房的質(zhì)量是所有購(gòu)房人都特別重視的問題，畢竟質(zhì)量好的房屋住著才有安全感。但是，如果購(gòu)買的商品房質(zhì)量出現(xiàn)問題，應(yīng)該如何維權(quán)呢，下面就為大家詳細(xì)介紹

中國(guó)業(yè)主維權(quán)網(wǎng)文章導(dǎo)讀：商品房的質(zhì)量是所有購(gòu)房人都特別重視的問題，畢竟質(zhì)量好的房屋住著才有安全感。但是，如果購(gòu)買的商品房質(zhì)量出現(xiàn)問題，應(yīng)該如何維權(quán)呢，下面就為大家詳細(xì)介紹一下。
房屋質(zhì)量維權(quán)
7月25日，超過50個(gè)樓盤的業(yè)主，在成都房管局大廈外集體維權(quán)，要求房管局主持公道，幫助處理房屋質(zhì)量問題。維權(quán)人群中手持標(biāo)語不乏有中海、融創(chuàng)、萬科、綠地等知名開發(fā)商。

常見房屋質(zhì)量問題有哪些
隨著我國(guó)住宅建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，城鎮(zhèn)商品房質(zhì)量問題日益成為消費(fèi)者投訴的熱點(diǎn)之一，由此引起的商品房質(zhì)量糾紛也呈不斷上升趨勢(shì)。此次成都的業(yè)主集體維權(quán)也反映了這一現(xiàn)象。根據(jù)我們多年的辦案經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)實(shí)生活中常見的房屋質(zhì)量問題主要有：
1、樓體不穩(wěn)定
2、房頂或墻面滲漏
3、墻皮脫落
4、裂縫
5、隔音、隔熱效果差
6、上下水出現(xiàn)滴漏
7、水、電、暖、氣的設(shè)計(jì)位置不合理。

房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題的原因
工程設(shè)計(jì)不合理、施工方偷工減料或者使用不合格的原料、施工方任意改變工程設(shè)計(jì)圖紙、擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)、施工單位缺乏資質(zhì)導(dǎo)致施工不合格、監(jiān)理單位缺乏資質(zhì)等原因?qū)е卤O(jiān)督不到位、轉(zhuǎn)包或者違法分包等。

購(gòu)房者遇到房屋質(zhì)量問題時(shí)如何維權(quán)
商品房質(zhì)量是一個(gè)很大的話題。大到主體結(jié)構(gòu)是否合格，小到油漆涂料色差，其對(duì)當(dāng)事人的權(quán)利影響與法律責(zé)任，有著很大的區(qū)別。因此，討論商品房質(zhì)量維權(quán)，可以分三個(gè)層次進(jìn)行分析。
（一）房屋出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問題，購(gòu)房者有權(quán)拒收/退回房屋并要求賠償損失。
主體結(jié)構(gòu)是指建筑物的承重構(gòu)造系統(tǒng)，包括基礎(chǔ)、梁、柱、樓板、承重墻體、屋面。
主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，將直接影響房屋的安全、使用功能與價(jià)值，致使購(gòu)房人的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，法律對(duì)此規(guī)定了最嚴(yán)格的法律責(zé)任，即解除合同和賠償損失。

（二）房屋出現(xiàn)一般質(zhì)量問題，購(gòu)房者收房后在保修期內(nèi)可要求出賣人承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。
所謂一般質(zhì)量問題，是指房屋地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程之外的、未嚴(yán)重影響購(gòu)房人正常居住使用的質(zhì)量問題。
房屋交付使用后在保修期內(nèi)出現(xiàn)的一般質(zhì)量問題，在未嚴(yán)重影響正常居住使用的情況下，購(gòu)房人有權(quán)要求出賣人修復(fù)。因此增加的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)。出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，購(gòu)房人可自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失等，應(yīng)由出賣人承擔(dān)。
如果購(gòu)房者以房屋存在一般質(zhì)量問題為由要求退房的，法院通常不會(huì)予以支持。

（三）房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用的，購(gòu)房人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。
這種情形既不是明顯的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，又不完全屬于保修的一般質(zhì)量問題，而是介于前面兩種情形之間的第三種情形，其中"嚴(yán)重影響正常居住使用"如何理解和把握，法律沒有作出具體規(guī)定，應(yīng)該屬于法官自由裁量的范疇。因此，在這種情況下購(gòu)房人提出索賠請(qǐng)求時(shí)更要慎之又慎。

相關(guān)法律依據(jù)
房屋建造質(zhì)量的法律責(zé)任的規(guī)定主要體現(xiàn)在《中華人民共和國(guó)建筑法》、《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中。
1.施工單位對(duì)建筑質(zhì)量承擔(dān)保修責(zé)任
根據(jù)建筑法的規(guī)定，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題的，應(yīng)當(dāng)由施工單位承擔(dān)責(zé)任。
基本規(guī)定：《中華人民共和國(guó)建筑法》第六十二條的規(guī)定，建筑工程實(shí)行質(zhì)量保修制度。
2.房屋最低保修期限
《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條明確規(guī)定了建設(shè)工程的最低保修期限：
在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：
（1）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;
（2）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;
（3）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期;
（4）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。
其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。
建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。
《建筑法》第四十一條的進(jìn)一步明確，建設(shè)工程在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。
3.建筑工程的保修范圍
《建筑法》第四十一條第二款建筑工程的保修范圍應(yīng)當(dāng)包括地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等項(xiàng)目。
4.施工單位不履行保修義務(wù)的處理
《建筑法》第七十五條　建筑施工企業(yè)違反本法規(guī)定，不履行保修義務(wù)或者拖延履行保修義務(wù)的，責(zé)令改正，可以處以罰款，并對(duì)在保修期內(nèi)因屋頂、墻面滲漏、開裂等質(zhì)量缺陷造成的損失，承擔(dān)賠償責(zé)任。
5.商品房購(gòu)房人也可以向房屋出賣人追究責(zé)任
《最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中，規(guī)定了可以向房屋出賣人追究相應(yīng)責(zé)任，包括要求修復(fù)或者要求解除房屋買賣合同。房屋出賣人承擔(dān)責(zé)任后，可以向施工單位追償。
根據(jù)最高院的規(guī)定，在房屋保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。
因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢驗(yàn)確屬不合格，買受人可以請(qǐng)求法院解除合同和賠償損失。因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人可以請(qǐng)求法院解除合同和賠償損失。
6.房屋質(zhì)量問題造成其他損失的責(zé)任承擔(dān)
房屋一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題，不僅會(huì)造成房屋本身的損害，還可能造成人身或者其他財(cái)產(chǎn)的損失，根據(jù)《建筑法》第八十條的要求，“在建筑物的合理使用壽命內(nèi)，因建筑工程質(zhì)量不合格受到損害的，有權(quán)向責(zé)任者要求賠償。
7.房屋超過合理使用年限后的質(zhì)量責(zé)任
如果房屋超過了合理使用年限的，產(chǎn)權(quán)所有人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)維修責(zé)任。
根據(jù)《建筑法》第四十二條的規(guī)定，建設(shè)工程在超過合理使用年限后需要繼續(xù)使用的，產(chǎn)權(quán)所有人應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的勘察、設(shè)計(jì)單位鑒定，并根據(jù)鑒定結(jié)果采取加固、維修等措施，重新界定使用期。中國(guó)業(yè)主維權(quán)網(wǎng)

律師提示
最后要提醒各位購(gòu)房者的是，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，與開發(fā)商協(xié)商不成可以走法律程序，無論是要求解除合同，還是追究開發(fā)商的違約責(zé)任，只有在相關(guān)事實(shí)清楚，相關(guān)訴訟請(qǐng)求有法律依據(jù)或合同約定的情況下才會(huì)獲得法院支持。
法律適用、訴訟時(shí)效，違約金的計(jì)算等技術(shù)性較強(qiáng)，建議聘請(qǐng)專業(yè)律師維護(hù)自己的合法權(quán)益，律師會(huì)根據(jù)具體情況給您相應(yīng)的建議，為您的房產(chǎn)交易保駕護(hù)航。切勿盲目維權(quán)浪費(fèi)訴權(quán)，讓自己的既得利益蒙受損失。

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