利益驅(qū)使下的霸道——合肥國購廣場“強行續(xù)約”

京云律師事務(wù)所

2019-10-31 14:59:20

【摘要】中國業(yè)主維權(quán)網(wǎng)文章導(dǎo)讀：合肥國購廣場商鋪10年租約到期，國購商管集團（以下稱為“承租方”）單方面要求以原定租金續(xù)簽20年租賃合同。據(jù)悉該廣場是安徽省第一家真正意義

中國業(yè)主維權(quán)網(wǎng)文章導(dǎo)讀：合肥國購廣場商鋪10年租約到期，國購商管集團（以下稱為“承租方”）單方面要求以原定租金續(xù)簽20年租賃合同。據(jù)悉該廣場是安徽省第一家真正意義上的“一站式購物”商業(yè)廣場，自從2004年廣場開業(yè)以來，以此為龍頭便形成了三里庵商圈，人流量日均達到10萬人次以上，商場經(jīng)濟效益蒸蒸日上。面對不斷上漲的房價，不斷增加的商場收益，而商鋪租金卻常年不長，部分業(yè)主對此無法接受，在承租方要求續(xù)簽之際，業(yè)主便開始了集體維權(quán)。

一、案件背景-商鋪維權(quán)
1、商鋪租約到期，承租方強行按照原定租金繼續(xù)承租20年。
業(yè)主與承租方簽訂的租賃合同期限截止于2015年12月31日。在12月29日，承租方曾單方面發(fā)布公告，稱大部分業(yè)主愿意續(xù)簽，少部分不愿意續(xù)租的業(yè)主在2016年1月—3月31日可與國購商管公司協(xié)商，屆時如果同意續(xù)租，那么簽訂20年的續(xù)租合同，同時在20年內(nèi)的前10年租金，按原始購房價格的8.5%計算，后10年租金按原始購房價格的9%計算。若截止3月31日前，未能與業(yè)主達成續(xù)租協(xié)議，將在4—6月將對商鋪恢復(fù)施工，并于7月1日前歸還商鋪。

2、業(yè)主認為按原價續(xù)簽不合理，拒絕續(xù)簽。
部分業(yè)主認為按照原定租金顯然不合理，因為商場經(jīng)濟效益已經(jīng)遠超于當(dāng)年，承租方想按照之前的租金進行續(xù)簽，且一次性續(xù)簽20年，這是置業(yè)主利益于不顧，所以雙方對此并沒有達成一致意見。另外，商鋪租賃期限于2015年12月31日到期，而到期前一天才貼出公告，并且把商談的期限定于16年1月到3月，如果協(xié)商不成，將于7月1日前歸還商鋪。實際上，延期歸還商鋪長達半年之久，承租方完全無視合同的約定。

3、針對業(yè)主們的這些說法，承租方給出了如下回應(yīng)。
承租方在15年7月就開始與商鋪業(yè)主聯(lián)系商量續(xù)簽一事，由于涉及業(yè)主人數(shù)較多，并且在10年內(nèi)很多商鋪已經(jīng)更換了原有戶主，所以與每戶業(yè)主取得聯(lián)系是一件較大的工程，難度系數(shù)大，所以用時也很長。截止到15年11月份，在原有969戶業(yè)主中，大概600多戶已經(jīng)同意繼續(xù)出租。在12月29日發(fā)布公告是因為之前還有一部分業(yè)主未能聯(lián)系到，以期通過公告的形式與這部分業(yè)主取得聯(lián)系。而之所以還按照原租金續(xù)租，承租方解釋稱：商場3樓主要以餐飲和影院為主，占地面積大，簽約時間短的話，商家也不愿意。再加上目前商業(yè)體過剩，電商沖擊大，商場招商運營等因素，經(jīng)營狀況并不是很理想。所以綜合雙方利益的考慮，還是要按照原來的租金簽約比較合適。

二、京云分析
1、根據(jù)《合同法》的基本原則，商鋪租賃合同雙方法律地位是完全平等的，雙方依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，一方不得將自己的意志強加給另一方。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)。所以承租方強制性按照原來的租金續(xù)簽的做法對業(yè)主來說是不公平的，利益的天平明顯傾斜于承租方。所以顯然有違法律規(guī)定。業(yè)主拒絕續(xù)簽合情合法。
2、在履行合同的過程中，各方當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則。上述承租方在合同到期之后不按時歸還商鋪，以協(xié)商續(xù)簽合同為理由，拖延返還商鋪半年有余。業(yè)主完全有理由要求承租方合理支付半年租金，并承擔(dān)違約責(zé)任。

三、相關(guān)法律規(guī)定
《合同法》第三條、第四條、第五條、第六條、第八條、第二百三十五條
1、合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方。
2、當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個人不得非法干預(yù)。
3、當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)。
4、當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則。
5、依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。
6、租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。
7、所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

京云律師事務(wù)所提示
在房屋買賣和房屋租賃的過程中，合同當(dāng)事人應(yīng)該本著誠實守信的原則謹(jǐn)守合同約定，如果一方擅自違約侵害了相對方的合法權(quán)益，建議守約方及時委托律師通過司法途徑解決。中國業(yè)主維權(quán)網(wǎng)

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