業(yè)主維權(quán),買賣合同糾紛,定金

一、案情簡(jiǎn)述：
2019年8月31日，王先生跟寧波某開(kāi)發(fā)商簽訂的買房訂購(gòu)協(xié)議，當(dāng)天交了10萬(wàn)的定金，約定9月7日來(lái)交首付和簽正式的購(gòu)房合同。王先生也按照約定在9月6日就付了首付。但是在打款環(huán)節(jié)出了岔子。他用了自己和妻子的卡分兩次打款，備注也寫(xiě)錯(cuò)了。開(kāi)發(fā)商這邊收到款后，告訴王先生，這樣操作不可以，要用本人的卡號(hào)并且重新備注，他們那邊好做賬。于是開(kāi)發(fā)商第二天把首付又原封不動(dòng)的退給了他。后來(lái)因?yàn)楦鞣N事情，王先生自己又不愿意買了，中間經(jīng)過(guò)幾次的協(xié)商，無(wú)果。開(kāi)發(fā)商在10月15日就發(fā)了律師函，大概意思是，你5日之內(nèi)過(guò)來(lái)簽約，我們合同還可以繼續(xù)履行。王先生并未理會(huì)。現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商明確表示，王先生已經(jīng)違約，定金沒(méi)收。那么，王先生現(xiàn)在想要退定金，還能退嗎？
 
二、案件解析：
1、什么是定金和定金罰則？
定金是指在合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢或替代物作為擔(dān)保的擔(dān)保方式，其目的是為了擔(dān)保主合同的履行。一談起來(lái)“定金”，我們的第一反應(yīng)是“定金罰則”，第一，交定金的一方違約，定金沒(méi)收不退；第二，收定金的一方違約，定金雙倍返還。上述的案例里，王先生當(dāng)時(shí)交了10萬(wàn)的定金，開(kāi)發(fā)商開(kāi)具了收據(jù)，上面寫(xiě)明是定金，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商就是運(yùn)用的定金罰則沒(méi)收了王先生的定金。

1. 什么是訂購(gòu)協(xié)議？

購(gòu)房定購(gòu)書(shū)屬于預(yù)約合同，一般包括：房屋基本信息、房屋價(jià)格、定金條款、協(xié)商簽訂房屋買賣合同的期限，即設(shè)定一個(gè)較短的期限來(lái)約束認(rèn)購(gòu)人前來(lái)進(jìn)一步協(xié)商簽訂正式的購(gòu)房合同。認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂后，購(gòu)房人必須履行認(rèn)購(gòu)書(shū)條款所規(guī)定的義務(wù)。那么問(wèn)題來(lái)了，王先生在簽訂了這份訂購(gòu)協(xié)議后，是否就意味著他必須在9月7日之前跟開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同呢？如果他沒(méi)有在約定的日子簽訂，是否構(gòu)成違約？也就是說(shuō)這10萬(wàn)元的定金是否能退呢？對(duì)此，法律有明確的規(guī)定。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第4條的規(guī)定：出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。很顯然，王先生在9月6日的時(shí)候已經(jīng)按照定購(gòu)書(shū)的約定支付了首付款，只不過(guò)在付款的時(shí)候沒(méi)有按照開(kāi)發(fā)商所謂的“備注和流程”進(jìn)行而已，此時(shí)王先生沒(méi)有違約，他完全可以跟開(kāi)發(fā)商再次協(xié)商一個(gè)時(shí)間，繼續(xù)交易。世事難料，后來(lái)幾經(jīng)輾轉(zhuǎn)，不管基于什么考慮，王先生不買房子了，這個(gè)時(shí)候就是違約了？此時(shí)要看違約的原因，主觀上不買的話，定金條款生效，是很難要回來(lái)的。但是有些地方的開(kāi)發(fā)商，因?yàn)榉孔硬怀钯u，你跟置業(yè)顧問(wèn)聊的好，沒(méi)有影響他再次銷售，開(kāi)發(fā)商也會(huì)“網(wǎng)開(kāi)一面”，走了流程，兩個(gè)月的時(shí)間也就把錢退給你了。如果說(shuō)王先生是因?yàn)榭陀^原因，如政策等，雙方?jīng)]有辦法繼續(xù)履行合同等，此時(shí)雙方當(dāng)事人都不存在違約，也就不用承擔(dān)違約責(zé)任。定金合同解除，開(kāi)發(fā)商返還定金。

1. 實(shí)踐中如何操作呢？

一定要找對(duì)不買房的理由，千萬(wàn)不要說(shuō)，自己不要了，家里人不同意等等，這樣只會(huì)說(shuō)明自己主觀上不履行合同，給對(duì)方留下把柄。要找開(kāi)發(fā)商的“漏洞”，房子的問(wèn)題等。有的地方的開(kāi)發(fā)商可能就是欺軟怕硬，有時(shí)候一封律師函可能就把問(wèn)題解決了。有時(shí)候開(kāi)發(fā)商就是不給退定金，這時(shí)候就可以在律師的指導(dǎo)下，通過(guò)舉報(bào)或訴訟等方式進(jìn)行法律維權(quán)?？偠灾?，定金好不好退，是要分情況的，什么情況下可以退？雙方協(xié)商一致，雙方都沒(méi)有過(guò)錯(cuò)或都有過(guò)錯(cuò)的情況下。
三、律師評(píng)析：
業(yè)主在購(gòu)房的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商普遍的做法都是在簽訂正式的購(gòu)房合同前簽訂定金合同，但是由于房產(chǎn)市場(chǎng)多變因素繁多，定金糾紛時(shí)有發(fā)生。最高院在司法解釋中明確規(guī)定，因不可歸責(zé)于雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還給業(yè)主，在司法實(shí)踐中，當(dāng)事人均無(wú)違約行為，只是就相關(guān)條款協(xié)商不一致的，不可抗力和其他當(dāng)事人意志以外的因素造成的，這兩種情形會(huì)被認(rèn)定為不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由。再說(shuō)的更直白一點(diǎn)，如果王先生跟對(duì)方在合理的時(shí)間內(nèi)繼續(xù)進(jìn)行了磋商，只是基于各自利益的考慮，無(wú)法就其他條款達(dá)成一致的意思表示，致使購(gòu)房合同不能訂立，就屬于不可歸責(zé)于雙方的原因，并非定購(gòu)書(shū)里約定的違約情形，此時(shí)，訂購(gòu)協(xié)議應(yīng)當(dāng)解除，已付定金應(yīng)當(dāng)返還。

原文作者：褚盼盼
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