普通家庭購房大多是剛需。組建家庭、子女入學等是工薪階層購房的主要原因。而房產(chǎn)中介在房地產(chǎn)市場中，可以提供房地產(chǎn)供需咨詢、協(xié)助供需雙方公平交易、促進房地產(chǎn)交易形成、提供委托代理業(yè)務或價格評估等活動。因此，為找到自己滿意的房子，大多數(shù)購房者選擇中介服務來滿足自己的購房需求。但如果房屋定金交了，中介費也交了，但房屋卻遲遲建不成怎么辦？
最近，家住江蘇省泰州市的鄒先生遇到了一件棘手的事情。事情是這樣的，早在2015年，為了孩子入學，享受北京的優(yōu)質教育資源，鄒先生在北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司的介紹下與李女士簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，約定鄒先生購買李女士位于北京市西城區(qū)某公寓的房屋，并支付了80萬的定金。北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司作為居間服務方提供居間服務，共收取鄒先生中介服務費共計106000元。幾年過去了，房屋遲遲無法建成，鄒先生的子女也已經(jīng)達到入學年齡，卻一直無法在京入學，享受優(yōu)質的教育資源。對此，鄒先生十分苦惱。經(jīng)與賣方李女士聯(lián)系溝通，李女士愿意退還鄒先生定金80萬，但關于房屋買賣合同中約定的違約方承擔房屋總價款的50%的違約金，李女士卻以房屋無法建成并非自己原因為由，拒絕支付違約金。因房屋遲遲無法建成，使得鄒先生孩子一直無法在京入學，并且自2015年至今，北京市房屋價值大幅升值，只退還定金，遠不能彌補鄒先生的損失。北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀公司在得知房屋無法建造后，在只聯(lián)系雙方，讓買賣雙方協(xié)商解決后就未再發(fā)揮作用。后北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀公司注銷，鄒先生無法再與其取得聯(lián)系?，F(xiàn)在鄒先生定金交了80萬，但因賣方違約并拒絕賠付違約金，事情遲遲無法得到解決，中介費交給中介后，中介公司后來注銷，鄒先生無法再聯(lián)系到相關負責人。于是，鄒先生準備通過法律手段維護自己的合法權益。
經(jīng)過朋友介紹，鄒先生來到了專門辦理房產(chǎn)案件的北京京云律師事務所。京云律師熱情接待了鄒先生，在聽取鄒先生案件后，京云律師針對鄒先生關心的問題給出了建議，首先，買賣雙方通過合同確認了違約金，現(xiàn)在房屋無法建成，合同目的難以實現(xiàn)，因此，鄒先生可以請求解除房屋買賣合同，并要求對方按照合同約定支付違約金，但具體違約金的數(shù)額需要法院綜合各方面情況衡量。對于中介費用，因為中介公司現(xiàn)已注銷，通過律師介入調取注銷檔案等相關證據(jù)材料，了解注銷后的責任情況，追回中介費也是可行的。在聽取了京云律師的建議后，鄒先生將案件委托給了京云律師處理。
【辦案過程】
1.京云律師積極調查取證，確定中介公司注銷后的責任承擔情況
接案之后，京云律師立即組成專案律師團隊負責鄒先生的案件，律師團隊通過召開專案會議確定案件的訴訟方案和訴訟策略。并確定由專案律師負責案件的調查取證工作。京云律師向北京市某區(qū)工商局信息檔案中心調取了中介公司原股東的身份證復印件信息和相關注銷檔案信息。經(jīng)調查取證發(fā)現(xiàn)，北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司已經(jīng)于2020年1月13日辦理注銷手續(xù)，但根據(jù)注銷檔案股東會決議記錄：注銷后的未盡事宜由全部股東承擔，兩個股東在決議上簽字。因此，關于鄒先生的中介費，應當由中介公司的兩位原股東承擔無限連帶責任。并非公司注銷后就無處申請。
2.京云律師積極主張，幫助當事人成功拿到違約金
接案之后，京云律師首先向出賣方李女士發(fā)出了一份律師函，希望李女士能夠妥善解決退還定金和違約金的事情。但李女士并未在合理期限內妥善解決。后在訴訟中，經(jīng)京云律師積極主張，法院最終判決被告李女士返還鄒先生定金80萬，并判決李女士償還鄒先生違約金80萬元。李女士對一審判決不服并提起了上訴。京云律師在庭審中提出了如下答辯意見：
（一）合同約定違約責任為總房款的50%，按照合同約定，上訴人應當向答辯人承擔的違約金為400萬的50%，也就是200萬，原審法院判定違約金80萬，明顯在200萬的基礎上進行了大幅調整。
（二）2015年至今，北京市房屋價格猛漲，本案合同無法履行導致我方購房成本大幅增加。原審法院判定的80萬元違約金系綜合考慮了上訴人的預期利益損失，且并未超過合理限度。
（三）我方購房是為了子女上學，現(xiàn)在子女已經(jīng)達到入學年齡，由于買賣合同解除，導致子女喪失了享受優(yōu)質教育資源的機會。
（四）因房屋無法交付，導致我方將自己名下房屋出售后，無法將戶口遷出導致對第三人違約，現(xiàn)違約金已達20萬元，該賠償屬于我方的實際損失。
在京云律師的積極主張下。最終，二審法院駁回上訴，維持原判。
3.京云律師積極主張，幫助當事人成功退還中介費
京云律師經(jīng)過調查取證后明確了已注銷中介公司的責任情況，并調取到了原股東的身份信息材料。經(jīng)過前期準備工作后，提起了訴訟。在庭審中，京云律師提出以下代理意見：
（一）雙方的房屋買賣合同已經(jīng)依法解除，作為從合同的居間服務合同同樣應該解除，中介費應當依法退還。
（二）中介公司未盡到盡職審核的職責。中介公司對于合同無法繼續(xù)履行的風險性是明知的，其對于買賣合同的解除存在重大過錯。
（三）中介服務并未完成過戶手續(xù)。就買受人而言，訂立合同只是實現(xiàn)合同目的的第一步，實際履行買賣合同完成過戶是根本訴求。在我方支付高額中介費的情況下，中介方以完成居間服務為由拒絕退還，明顯顯失公平。
（四）從中介公司收取的中介服務費金額來看，中介服務高達10.6萬元，其實際只是出具一紙協(xié)議讓雙方簽字，后續(xù)并未提供任何實質服務。
（五）因中介公司已經(jīng)注銷，兩位原股東在注銷股東會決議上簽字確認：注銷后的未盡事宜由全體股東承擔，在公司注銷的情況下，相應的法律責任應當由兩位原股東承擔。
  最終，在京云律師的積極主張下，法院最終判決二被告（原中介公司股東）退還鄒先生中介費106000元。



【京云律師評析】
簽訂了房屋買賣合同，但房子蓋不起來，賣方還拒不支付違約金怎么辦？中介公司注銷了怎么辦？中介公司收取的中介費還能退么？京云律師提醒各位購房者，合同是基于雙方意思表示一致訂立的，依法成立的合同受法律保護，合同中約定了違約金條款的，守約方可以向違約方主張違約金。即使中介公司注銷， 通過律師介入，進行相關調查取證工作，了解原股東的出資情況，退回中介費也是可行的。