買房多年未過(guò)戶，出賣人意外死亡，買受人應(yīng)該向誰(shuí)主張權(quán)利？出賣人的繼承人，是否有繼續(xù)履行合同的義務(wù)？近日，安陽(yáng)市北關(guān)區(qū)人民法院審理了一起房屋買賣合同糾紛案件。

李某將一套貸款購(gòu)買的房屋轉(zhuǎn)讓給楊某，并簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定在楊某結(jié)清貸款后辦理過(guò)戶。幾年后，楊某結(jié)清貸款聯(lián)系李某辦理過(guò)戶，李某稱其在外地工作，一直推脫，之后李某因病去世，李某的繼承人（配偶、子女、父母）拒絕配合辦理過(guò)戶，楊某將幾人訴至法院。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，李某已通過(guò)簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》將房屋轉(zhuǎn)讓給了楊某，楊某也依約履行了付款義務(wù)并一直居住使用該房屋，因此“協(xié)助楊某辦理房屋過(guò)戶手續(xù)”應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為李某生前所負(fù)的合同債務(wù)，現(xiàn)李某的第一順序繼承人已經(jīng)繼承了李某的遺產(chǎn)，就應(yīng)當(dāng)在繼承遺產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值范圍內(nèi)清償李某生前所負(fù)的合同債務(wù)，協(xié)助楊某辦理案涉房屋的過(guò)戶手續(xù)。故法院最終支持了楊某的訴訟請(qǐng)求。

合同一方當(dāng)事人死亡不是合同終止的法定事由，房屋出賣人死亡后，其繼承人仍需按照合同約定，協(xié)助房屋買受人辦理過(guò)戶手續(xù)。房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，買賣雙方只有依法辦理房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)變更登記后，才能發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的物權(quán)變動(dòng)效力。因此，在購(gòu)買二手房時(shí)，應(yīng)充分了解房屋的產(chǎn)權(quán)情況和可能產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)，并在簽訂合同后，按照合同約定及時(shí)履行相關(guān)義務(wù)，盡快辦理過(guò)戶登記手續(xù)，以確保房屋權(quán)屬有效轉(zhuǎn)移，避免引發(fā)不必要的風(fēng)險(xiǎn)。

《中華人民共和國(guó)民法典》

第五百零九條   當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

當(dāng)事人在履行合同過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)避免浪費(fèi)資源、污染環(huán)境和破壞生態(tài)。

第一千一百六十一條   繼承人以所得遺產(chǎn)實(shí)際價(jià)值為限清償被繼承人依法應(yīng)當(dāng)繳納的稅款和債務(wù)。超過(guò)遺產(chǎn)實(shí)際價(jià)值部分，繼承人自愿償還的不在此限。

繼承人放棄繼承的，對(duì)被繼承人依法應(yīng)當(dāng)繳納的稅款和債務(wù)可以不負(fù)清償責(zé)任。